Grondbeleid

Inleiding

In deze paragraaf leggen we verantwoording af over het gevoerde grondbeleid. We beschrijven de marktontwikkelingen en de vraag- en aanbodverhoudingen. Ook verantwoorden we de risico’s en winst- en verliesnemingen uit de grondexploitaties, het verloop van de reserves en het weerstandsvermogen.

Samen met de jaarrekening bouwgrondexploitatie bieden we inzicht in de gerealiseerde kosten en opbrengsten van de door de raad vastgestelde grondexploitaties (en afwijkingen) en de voorraadposities waarover we met betrekking tot grond beschikken.

Ontwikkelingen op de grondmarkt

Hieronder volgt een beschrijving van de ontwikkelingen van de diverse functies op de grondmarkt in 2024 en de diverse parameters die van invloed zijn op de (gemeentelijke) grondexploitaties.

Woningbouw

In Sittard-Geleen is conform de grondprijzenbrief residuele grondwaarde voor woningbouw uitgangspunt. Dit betekent dat voor de ontwikkeling van grondprijzen we zowel moeten kijken naar de ontwikkeling van de woningprijzen als de ontwikkeling van de bouwkosten. Uitzondering hierop zijn de vaste kavelprijzen voor sociale woningbouw.

De woningprijzen zijn het afgelopen jaar sterk gestegen (volgens Metafoor gemiddeld in Nederland 9,1%). Dit is het gevolg van inkomensstijging, dalende rentes die leiden tot gunstige financieringsopties en een algemeen verbeterd sentiment op de woningmarkt. Hierdoor neemt de bestedingscapaciteit en het zelfvertrouwen van de koper toe. Juist in de basismarktgebieden zijn de woningprijzen procentueel harder gestegen dan in de topmarktgebieden. Dit is het gevolg van het feit dat mensen in hun zoektocht naar een betaalbare woning hun aandacht steeds meer richten op deze basismarktgebieden, ook wel het ‘crowding-out’ effect genoemd.

Op de huurmarkt zien we dat de Wet betaalbare huurwoningen is ingevoerd. Hierdoor daalt het aantal huurwoningen als gevolg van verkoop. Omdat de vraag naar huurwoningen hoog blijft, leidt dit tot gemiddeld 7% hogere huurprijzen.

De bouwkostenstijging was met 3% relatief beperkt. De materiaalkosten stegen slechts met 0,5%, terwijl de personeelskosten met 6,42% stegen.

De residuele grondwaarde steeg het afgelopen jaar binnen de G40-gemeenten gemiddeld met 3% (Benchmark gemeentelijk grondprijsbeleid 2024-2025 van de Stec groep). De verwachting van Metafoor is dat deze ontwikkeling zich zeker in de vrije sector zal doorzetten. In het betaalbare (huur) segment zal deze stijging beperkter zijn. Voor de sociale kavelprijzen is in ons grondprijsbeleid geen stijging voorzien in 2025.

Bedrijventerreinen

In 2024 is binnen de gemeente Sittard-Geleen gewerkt aan een strategisch- en uitvoeringsprogramma voor bedrijventerreinen, waarna dit in 2025 door het college wordt vastgesteld. Het programma is gebaseerd op de ‘Behoefteraming werklocaties Westelijke Mijnstreek 2030’ en diverse onderzoeken, zoals het rapport “Potentie Beter Benutten Bedrijventerreinen” van de Stec Groep. Uit deze analyses blijkt dat de ruimtebehoefte voor het MKB tussen 26 en 62 hectare ligt tot 2030. Om aan deze vraag te voldoen, wordt ingezet op herstructurering, transformatie en revitalisering van bedrijventerreinen.

Kantoren

Binnen de kantorenmarkt is een herijking van de bestaande plancapaciteit noodzakelijk vanwege de disbalans tussen vraag en aanbod. De kantorenparken Fortuna, gelegen rondom het Sabic kantoor en -Station, gelegen aan de westzijde van het station, hebben ondanks de oorspronkelijke plannen niet de verwachte ontwikkeling doorgemaakt. In lijn met de Omgevingsvisie Sittard-Geleen wordt gewerkt aan een herbestemming van deze locatie om beter in te spelen op de economische en stedelijke behoeften.

Retail

In 2024 hebben we gezien dat de consumentenbestedingen in diverse sectoren zijn achtergebleven. Consumenten besteden geld aan essentiële producten. Daarnaast heeft de hogere rentestand gezorgd voor meer sparen. De verwachting voor de komende jaren is dat als gevolg van dalende rente en gestegen inkomens de consumentenbestedingen weer gaan toenemen. In de retailmarkt zien we een duidelijk onderscheid tussen toplocaties waar grondprijzen zullen stijgen en de overige locaties waar grondprijzen zullen stagneren of zelfs dalen.

Zowel in Sittard als in Geleen wordt gewerkt aan een compacter centrum en het uitnemen van winkeloppervlak in de aanloopstraten. De voorgenomen verhuizing van Berden naar het voormalige V&D pand aan de Markt en de verhuizing van Hendriks Mode-Lederhosenland naar het voormalige C&A pand aan de Walstraat zijn hier goede voorbeelden van.

Resultaten

Bouwgronden in exploitatie - boekwaarde en verliesvoorziening

De boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie is het geïnvesteerde vermogen, oftewel het saldo van de gerealiseerde kosten en opbrengsten. Op basis van het BBV plaatst de gemeente de boekwaarde van de grondexploitaties op de balans. Deze boekwaarde moet worden terugverdiend door toekomstige opbrengsten uit grondverkoop. Als (uit de actualisatie) blijkt dat dit niet mogelijk is, moet een voorziening worden getroffen om het verlies op te vangen. De kosten, opbrengsten en eventueel getroffen voorzieningen komen tot uitdrukking op de balans onder de post ‘voorraden’.

De bruto boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie bedraagt in totaal € 6,3 mln. per 31-12-2024. De getroffen voorziening voor geprognosticeerde verliezen bedraagt € 4,2 mln. De netto boekwaarde (=bruto boekwaarde minus voorzieningen) bedraagt derhalve € 2,1 mln.. Zie tabel 1 hieronder.

Tabel: overzicht boekwaarden BIE

Bouwgronden in exploitatie – resultaat

Het geprognosticeerde resultaat van de bouwgronden in exploitatie bestaat uit het saldo van boekwaarden plus nog te maken kosten minus de nog te realiseren opbrengsten.

Het geprognosticeerde totale (eind)resultaat bedraagt € 3,8 mln. negatief. Zoals eerder beschreven is voor de projecten met een voorzien tekort een bedrag in de voorziening tekorten BIE opgenomen. Hiernaast wordt door middel van een risicoanalyse de benodigde risicobuffer berekend. Op basis van waardering-, markt- en organisatierisico wordt deze benodigde risicoreserve (= de algemene reserve bouwgrondexploitatie) bepaald. Ook wordt verwezen naar de systematiek van het weerstandsvermogen.

Voorziening bouwgrondexploitatie in exploitatie (BIE)

Conform de voorschriften van het BBV moet voor de te verwachten tekorten in de grondexploitaties een voorziening worden getroffen. In onderstaande tabel is de ontwikkeling van de voorziening in 2024 inzichtelijk gemaakt. Voor de grondexploitatie Mauritspark kan een deel van de voorziening vrijvallen doordat de sloopkosten van de bestaande woningen lager zijn uitgevallen dan eerder geraamd. Voor de grondexploitatie Frans Klooster moet de voorziening worden verhoogd vanwege hogere voorbereidingskosten als gevolg van het met de ontwikkelaar zoeken naar een haalbaar plan voor behoud van het klooster. De grondexploitatie Kleine Steeg is in 2024 door de raad vastgesteld met een verwacht tekort van circa € 1,9 mln.. Door meevallende sloopkosten en een hogere verwachtte opbrengstenstijging voor de nog te verkopen percelen is het verwacht tekort afgenomen. Hiervoor is een voorziening getroffen.

Tabel verloop voorziening in 2024

Winstneming

Voor winstneming geldt de methode dat voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd tussentijds winst moet worden genomen naar rato van de voortgang van de grondexploitatie (de zogenaamde ‘percentage of completion’ (POC) methode).

In de grondexploitaties Agnetengebied en Holtum Noord 3 is in 2024 winst genomen. In de grondexploitatie Bedrijvenstad Fortuna is eerder teveel genomen winst teruggestort. Door het verlengen van de looptijd van deze grondexploitatie en toegenomen kosten als gevolg van een juridische procedure is het geraamd resultaat afgenomen.

Strategische gronden als materieel vast actief (MVA)

Onder de oude regelgeving van het BBV was er sprake van “niet in exploitatie genomen gronden” (NIEGG). De categorie NIEGG is afgeschaft en dat betekent dat de gronden niet meer onder de “voorraden”, maar onder de “materiële vaste activa” (MVA) moet worden gerubriceerd. Hieronder vallen bijvoorbeeld de gronden van de ESCS locatie en de MLK locatie in Geleen.

Tabel: balanswaarde MVA’s

Risicomanagement

Financiële risico’s in een gebiedsontwikkeling kunnen vanwege de complexiteit, de omvang van de investeringen en de lange doorlooptijd aanzienlijk zijn. Met goed risicomanagement kunnen we de impact van de risico’s zo klein mogelijk houden. Risicomanagement is het proces van identificeren en beheersen van risico’s. Dit is geen eenmalige exercitie. Het in beeld krijgen, monitoren, beheersen en verantwoorden van en over risico’s is een dynamisch en interactief proces, dat we monitoren via het traject van de Planning & Control cyclus. Hoe we de risico’s bepalen en hoe we daarmee omgaan is beschreven in de Kadernota weerstandsvermogen en risicobeheersing.

Risico analyse

Een toenemende looptijd van grondexploitaties betekent een toenemende onzekerheid ten aanzien van de haalbaarheid van begrote opbrengsten en een toenemend risico op kostenoverschrijdingen. Naarmate projecten een langere looptijd hebben en investeringen en kosten worden gemaakt die pas op (zeer) lange termijn kunnen worden terugverdiend, zullen de onzekerheden en risico’s veelal toenemen. De risico’s en onzekerheden kunnen zodanig omvangrijk worden dat het noodzakelijk is beheersmaatregelen te nemen ten aanzien van deze risico’s. Daarvoor is er een risicoreserve grondexploitaties. Het risicomodel is opgesplitst naar waardering- en marktrisico’s;

De uitgangspunten voor de kwantificering van de risico’s zijn als volgt:

Waarderingsrisico Marktrisico

Bedrijventerreinen (B) L L

Kantoorlocaties (K) H H

Woningbouw (W) L L

L = Laag – er wordt geen risicoreservering toegevoegd aan de risico reserve.

G = Gemiddeld – er wordt 1,5 jaar rente over de boekwaarde en/of de nog in voorraad zijnde te verkopen gronden/objecten als risicoreservering toegevoegd.

H = Hoog – er wordt 3 jaar rente over de boekwaarde en/of de nog in voorraad zijnde te verkopen gronden/objecten als risicoreservering toegevoegd.

Tabel: waardering en marktrisico’s Grex

Deze berekende risico’s vormen de basis voor de benodigde risicoreserve.

Algemene Reserve Bouwgrondexploitatie

Aan deze reserve worden de winstnemingen voor de grondexploitaties toegevoegd. Ook worden de vrijval en dotaties van de voorziening met deze reserve verrekend. Vervolgens wordt op basis van het risicoprofiel van de grondexploitaties bepaald wat de omvang van de reserve moet zijn om deze risico’s op te kunnen vangen. Per saldo ontstaat in 2024 een tekort dat wordt aangevuld vanuit de algemene middelen.

Bestemmingsreserve ontwikkelprojecten

Voor de ontwikkelprojecten is een specifieke reserve vastgesteld. Dekking van personele kosten als gevolg van het ontwikkelplan ruimtelijke ontwikkeling en projecten, resultaten van de ontwikkelprojecten en vrijval en dotaties van de voorziening van de grondexploitaties van deze ontwikkelprojecten worden via deze reserve afgewikkeld. In onderstaande tabel is het verloop van de reserve in 2024 inzichtelijk gemaakt:

Weerstandvermogen

We werken met prioriteit aan de herontwikkeling van leegkomend gemeentelijk vastgoed en ontwikkelprojecten. Daarmee leveren we zoals vastgelegd in onze Nota Grondbeleid een bijdrage aan maatschappelijke doelen. Als gevolg van het realiseren van maatschappelijke doelen en als gevolg van landelijke ontwikkelingen en marktontwikkelingen is het steeds moeilijker om ontwikkelingen financieel rond te krijgen, zonder onrendabele top voor de gemeente. Voorbeelden van maatschappelijke doelen met gevolgen voor ontwikkel-projecten zijn onder meer de ambitie om meer woningen te realiseren in het betaalbare segment en doelen op het vlak van vergroening, klimaatadaptatie, duurzaamheid en circulariteit.

Daarbovenop komt ook dat er vanuit het verleden nog hoge boekwaarden resteren op de ontwikkelprojecten die niet zijn gesaneerd ten tijde van het leegkomen van deze locaties. Het is van belang om onze boekwaardes in balans te laten zijn met de opbrengstwaardes. Bij het leegkomen van nieuw vastgoed houden we daarom vast aan de afspraak om restboekwaardes te nemen.

Op basis van het risicoprofiel is bij de jaarrekening 2023 besloten om als eerste stap indicatief een bedrag van € 4 mln. op te nemen in de algemene (concern)reserve risicobeheersing, refererend aan de ervaringen bij de huidige ontwikkelprojecten en de programmering, waarbij er dekking moet zijn voor de onrendabele toppen als gevolg van het realiseren van de maatschappelijke doelen zoals hiervoor genoemd.