Grondbeleid

Visie op het grondbeleid

Gebieden gaan veranderen en dat biedt uitstekende kansen om die ontwikkelingen te combineren met het verwezenlijken van andere ambities en doelstellingen van de programma’s die in de begroting zijn opgenomen zoals het versterken van de economische ontwikkelingen binnen onze gemeente, beschermen en versterken van natuur en landschap, mobiliteit en verkeer, logistiek en infrastructuur, verder vergroenen van de openbare ruimte en het verbeteren van de leefbaarheid.

Ook willen we een gemeente zijn waar iedereen mee kan doen en waar iedereen dezelfde kansen en mogelijkheden heeft. Daarom zijn ook duurzaamheid, cultuur, (top)sport, gezondheid en goede woningen van groot belang. Met het programma Wonen, Omgevingsbeleid en Gebiedsontwikkeling (programma 7) werken we aan een veerkrachtig Sittard-Geleen.

We nemen een actievere rol in bij ons grondbeleid (gebruik makende van het actief verwervingsbeleid) en werken verder aan enkele gebiedsontwikkelingen. Ook hebben we aandacht voor onze vastgoedportefeuille en met name het groeiende aandeel leegkomend vastgoed hierin.

Mede ingegeven door onze (maatschappelijke) ambities zoals opgenomen in de nieuwe Omgevingsvisie vragen een aantal gebieden om een nadrukkelijkere regie vanuit de gemeente. We gaan hiermee aan de slag in de gebiedsontwikkelingen rondom Chemelot/Graetheide, Geleen Zuid, het centrum in Geleen en de stationsomgeving van Sittard (Sittard-Centraal),

In 2026 geven we extra aandacht aan het versnellen van de herstructurering in onze wijken. Ook werken we aan het versnellen van de woningbouw in de omgeving van de centra in Sittard en Geleen. En scheppen we ruimte voor het vervullen van woningbehoeftes in de dorpen. Hierbij maken we gebruik van het voorkeursrecht uit de Wet voorkeursrecht gemeente: grondeigenaren zijn, voor gronden waarop het voorkeursrecht is gevestigd, verplicht bij verkoop de grond eerst bij de gemeente te koop aan te bieden. Daarnaast letten we extra op mensen die extra ondersteuning nodig hebben. De uitwerking van deze doelen zijn vastgelegd in het volkshuisvestings-programma “Goed wonen in Sittard-Geleen 2025-2030”.

Als gevolg van het realiseren van maatschappelijke doelen, landelijke - en marktontwikkelingen is het steeds moeilijker om ontwikkelingen financieel rond te krijgen zonder een onrendabele top voor de gemeente. Het is daarom goed om vanuit het grondbeleid na te denken hoe om te gaan met (nieuwe) onrendabele toppen in de gebiedsontwikkelingen en hier kaders en richtlijnen voor op te stellen.

Integrale afweging

Het grondbeleid kan een belangrijke bijdrage leveren aan de integrale benadering van locaties en gebieden die we transformeren of nieuw aanleggen. Het is daarmee een belangrijk instrument om deze maatschappelijke doelstellingen in een integrale ontwikkeling te realiseren. Zo kunnen we bijvoorbeeld met de herontwikkeling van een leegstaand gebouw verloedering van de omgeving tegengaan en tegelijk invulling geven aan de behoeftes die we hebben op het gebied van wonen, vergroenen en het creëren van economische broedplaatsen. Op die manier leveren we een belangrijke bijdrage aan de verbetering van de leefbaarheid in wijken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de woningbehoefte, de leefbaarheid, het klimaatvraagstuk, de veranderende mobiliteit en de aandacht voor zorg en inkomen.

Een ontwikkeling of transformatie van een gebied is nooit een eenzijdige, sectorale aangelegenheid. Het zorgt altijd voor impact op meerdere beleidsterreinen binnen de gemeente. Een integrale aanpak is daarom noodzakelijk. Door zowel de integrale maatschappelijke impact als de brede financiële gevolgen die ontstaan door een ontwikkeling samen in beeld te brengen, kunnen we weloverwogen keuzes maken die bijdragen aan het opgavegericht werken. Dit draagt ertoe bij dat we onze middelen zo doelmatig mogelijk kunnen inzetten. In de nota grondbeleid[1] laten we op basis van onze ambities bij ruimtelijke ontwikkelingen, zien hoe we hierin als gemeente keuzes maken voor het grondbeleid, hoe we onze eigen rol daarin bepalen en binnen welke financiële kaders we opereren.

Omgevingsbeleid

In 2026 vindt de implementatie van de in 2025 vastgestelde omgevingsvisie in omgevingsprogramma’s plaats. Ook werken we aan een nieuw omgevingsplan, het inregelen van kostenverhaal en financiële bijdragen, verbetering van de vergunningverlening en toezicht & handhaving en de verbetering van de regionale samenwerking op het gebied van de leefomgeving.

Actuele prognose van de resultaten

Het resultaat van de grondexploitaties (Bouwgronden in Exploitatie, BIE):

Het totaal resultaat van de grondexploitaties (BIE) bedraagt per 1 januari 2025 € 3,8 mln. negatief. Ten aanzien van het geraamde tekort in de begroting 2025 ad € 2,4 mln. derhalve een groter tekort van € 1,4 mln.. Dit wordt met name veroorzaakt door (nieuwe) grondexploitatie van het project “Herontwikkeling Kleine Steeg”. De voorziene tekorten (grondexploitaties hierboven aangegeven met een *) bedragen € 4,2 mln. en zijn afgedekt via de voorziening BIE.

De cumulatieve boekwaarde voor alle BIE’s bedraagt € 6,3 mln.

Risicomanagement en afdekking van risico's

Naast de voorziene tekorten in de actieve grondexploitaties (BIE’s) dienen ook de risico’s van de grondexploitaties, nieuwe ontwikkelingen en hieraan gerelateerde vastgoedontwikkelingen in beeld te worden gebracht, alsook de wijze waarop dezen worden afgedekt.

Volgend het jaarrekening- en begrotingstraject, het meerjarig perspectief van de grondexploitatie en de vastgestelde nota’s over (sanering) grond, grex en vastgoed worden bovengenoemde financiële risico’s van projecten, nieuwe ontwikkelingen in de grondexploitatie en vastgoed gerelateerde ontwikkelingen in beeld gebracht en geactualiseerd.

Voor het risicomanagement van de reguliere projecten in de grondexploitatie kent de gemeente het systeem van risicoanalyse gebaseerd op de risicoparameters waardering, markt en organisatie. Op basis van dit model (GIO/Grondexploitatie in een oogopslag) wordt de benodigde risicoreserve berekend. De benodigde risicoreserve bedraagt per ultimo 2024 € 0,55 mln. en wordt afgedekt via de Algemene Reserve van de grondexploitatie.

Ook zijn er nog een aantal (nog) niet actieve grondexploitaties die onder de materiele vaste activa (MVA’s) worden gerubriceerd zoals potentiële gebieds- c.q. vastgoedgerelateerde ontwikkelingen en samenwerkingsverbanden met private partijen, waarbij de financiële risico’s en voorziene tekorten in beeld worden gebracht evenals de wijze van afdekking. Het gaat hier bijvoorbeeld om de herontwikkeling van de ESCS locatie, de MLK- locatie te Geleen en Zitterd Revisited “Dobbelsteen” kwadrant 3 en 4. Het totaal van de boekwaarden van deze MVA’s bedraagt ultimo 2024 € 5,6 mln.. De verschillen tussen de marktwaarden en boekwaarden zijn afgedekt door de voorziening (sanering) grex, binnenstedelijk en vastgoed voor een totaal bedrag van € 4,1 mln. (stand 31 december 2024)

Bestemmingsreserve ontwikkelprojecten

Tot slot is er voor de ontwikkelprojecten een specifieke reserve vastgesteld. Dekking van personele kosten als gevolg van het ontwikkelplan ruimtelijke ontwikkeling en projecten, resultaten van de ontwikkelprojecten en vrijval en dotaties van de voorziening van de grondexploitaties van deze ontwikkelprojecten worden via deze reserve afgewikkeld. De stand van deze bestemmingsreserve bedraagt € 2,07 miljoen per 31 december 2024.

[1] De huidige nota grondbeleid wordt geactualiseerd en sluit hiermee aan op actuele ontwikkelingen binnen (maatschappelijk) grondbeleid, gebiedsontwikkeling en wet- en regelgeving. De nota zal naar verwachting eind 2025 worden vastgesteld.