Grondbeleid

Visie op het grondbeleid
Gebieden veranderen en dat biedt uitstekende kansen om die ontwikkelingen te combineren met het verwezenlijken van andere ambities en doelen die we hebben zoals het versterken van de economische ontwikkelingen binnen onze gemeente, het versterken van de natuur en het verbeteren van de leefbaarheid, de mobiliteit en de bereikbaarheid van alle gemeentekernen.

Ook willen we een gemeente zijn waar iedereen mee kan doen en waar iedereen dezelfde kansen en mogelijkheden heeft. Daarom zijn ook duurzaamheid, cultuur, (top)sport, gezondheid en goede woningen van groot belang.

Integrale afweging
Het grondbeleid kan een belangrijke bijdrage leveren aan deze integrale benadering van locaties en gebieden die we transformeren of nieuw aanleggen. Het is daarmee een belangrijk instrument om deze maatschappelijke doelstellingen in een integrale ontwikkeling te realiseren. Zo kunnen we bijvoorbeeld met de herontwikkeling van een leegstaand gebouw verloedering van de omgeving tegengaan en tegelijk invulling geven aan de behoeftes die we hebben op het gebied van wonen, vergroenen en het creëren van economische broedplaatsen. Op die manier leveren we een belangrijke bijdrage aan de verbetering van de leefbaarheid in wijken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de woningbehoefte, de leefbaarheid, het klimaatvraagstuk, de veranderende mobiliteit en de aandacht voor zorg en inkomen.

Een ontwikkeling of transformatie van een gebied is nooit een eenzijdige, sectorale aangelegenheid. Het zorgt altijd voor impact op meerdere beleidsterreinen binnen de gemeente. Een integrale aanpak is daarom noodzakelijk. Door zowel de integrale maatschappelijke impact als de brede financiële gevolgen die ontstaan door een ontwikkeling samen in beeld te brengen, kunnen we weloverwogen keuzes maken die bijdragen aan het opgavegericht werken. Dit draagt ertoe bij dat we onze middelen zo doelmatig mogelijk kunnen inzetten. In de nota grondbeleid laten we op basis van onze ambities bij ruimtelijke ontwikkelingen, zien hoe we als gemeente keuzes in maken voor het grondbeleid, hoe we onze eigen rol daarin bepalen en binnen welke financiële kaders we opereren.

Omgevingsvisie
Deze integrale aanpak sluit nauw aan bij onze doelen en ambities in de nieuwe Omgevingsvisie (gereed in 2025) waar we een ruimtelijke vertaling en gebiedsgerichte afweging maken van de ambitieniveaus en dit verwerken in afwegingskaders voor de fysieke leefomgeving.

Omgevingsvisie als onderdeel van de Omgevingswet
We hebben straks slechts één lokaal beleidsdocument over de fysieke leefomgeving: de Omgevingsvisie. De Omgevingsvisie is een instrument voor versnelling van een andere manier van werken:

• Doelen centraal in plaats van regels;
• Samen met de samenleving / inwonersparticipatie;
• Werken in beleidscyclus: evalueren en bijstellen;
• Goede dienstverlening, klant/ burger centraal.

Omgevingsvisie als bijdrage aan de Toekomstvisie
In de Omgevingsvisie vertalen we de ambities uit de Toekomstvisie 2030 naar de (fysieke) ruimte. Hiermee geven we als gemeente aan hoe wij willen bijdragen aan het verbeteren van onze leefomgeving. Het grondbeleid is hierbij het ondersteunend kader.

We geven er waar nodig grenzen in aan en laten zien waar wij als gemeente actief gaan werken aan de leefomgeving. Ook inspireert de Omgevingsvisie de samenleving om zelf haar leefomgeving vorm te geven.

Actuele prognose van de resultaten
De prognose in deze paragraaf heeft ten doel informatie te geven welke invloed het grondbeleid heeft op de financiële positie van de gemeente, zowel voor het begrotingsjaar als voor de komende jaren. Financiële effecten van keuzes in grondexploitaties en nieuw te starten projecten kunnen worden afgezet tegen het lange termijn resultaat van de totale grondexploitatie, waardoor het mogelijk is een verantwoorde financiële afweging te maken op project- en portefeuilleniveau.

Het totaalresultaat van de "Bouwgronden in exploitatie" projecten bedraagt per 01-01-2024:

Projectomschrijving x € 1.000,-	Boekwaarde per 01-01-24	Geraamde nog te maken kosten	Geraamde nog te realiseren opbrgstn.	Geraamd resultaat
Agnetenpark	-875	1.696	-993	-172
Bedrijvenstad Fortuna	33	42	-75	0
Businesspark Geleen	117	3	-120	0
Herontwikkeling Frans Klooster*	75	117	0	192
Holtum Noord III	-526	1.353	-971	-144
Kantorenpark Fortuna *	3.086	292	-2.812	566
Kantorenpark Station *	1.795	307	-1.519	583
Mauritspark Herontwikkeling *	1.204	1.153	-1.008	1.349
Eindtotaal	4.909	4.963	-7.498	2.374

*Deze bedragen zijn opgenomen in de voorziening BIE (Bouwgrond in exploitatie)

Het voorgecalculeerd exploitatieresultaat van bovengenoemde projecten bedraagt in totaal ca € 2,4 mln. negatief. Ten aanzien van het gemelde tekort in de begroting 2023 ad € 3,1 mln. derhalve een positief verschil van € 0,7 miljoen. Dit wordt met name veroorzaakt door de verkoop van 0,8 ha in Businesspark Geleen met een positief resultaat ad € 0,88 mln. en door hogere verwervingskosten Mauritspark ad € 0,15 mln.

De voorziene tekorten (zie projecten hierboven aangegeven met een *) per 1 januari 2024 bedragen € 2,7 mln. en zijn afgedekt via de voorziening BIE (bouwgronden in exploitatie). Zie ook “Risicomanagement en afdekking van de risico’s” hierna.

Risicomanagement en afdekking van risico's
Naast de voorziene tekorten in de actieve grondexploitaties (BIE’s) dienen ook de risico’s van de grondexploitaties, nieuwe ontwikkelingen en hieraan gerelateerde vastgoedontwikkelingen in beeld te worden gebracht, evenals de wijze waarop dezen worden afgedekt.

Volgend het jaarrekening- en begrotingstraject, het meerjarig perspectief van de grondexploitatie en de vastgestelde nota’s over (sanering) grond, grex en vastgoed worden bovengenoemde financiële risico’s van projecten, nieuwe ontwikkelingen in de grondexploitatie en vastgoed gerelateerde ontwikkelingen in beeld gebracht en geactualiseerd.

Voor het risicomanagement van de reguliere projecten in de grondexploitatie kent de gemeente het systeem van risicoanalyse gebaseerd op de risicoparameters waardering, markt en organisatie. Op basis van dit model (GIO/Grondexploitatie in een oogopslag) wordt de benodigde risicoreserve berekend. De benodigde risicoreserve bedraagt per ultimo 2023 € 0,54 mln. en wordt afgedekt in de Algemene reserve van de grondexploitatie.

Ook zijn er nog een aantal (nog) niet actieve grondexploitaties (MVA’s) zoals potentiele gebieds- c.q. vastgoedgerelateerde ontwikkelingen en samenwerkingsverbanden met private partijen, waarbij de financiele risico’s en voorziene tekorten in beeld worden gebracht evenals de wijze van afdekking. Het gaat hier bijvoorbeeld om de herontwikkeling van de ESCS locatie, de MLK locatie te Geleen, de herontwikkeling van de voormalige basisschool te Einighausen en Zitterd Revisited “Dobbelsteen” kwadrant 3 en 4. Het totaal van de boekwaarden van deze MVA’s bedraagt ultimo 2023 € 6,3 mln. De verschillen tussen de marktwaarden en boekwaarden zijn afgedekt door de voorziening (sanering) grex, binnenstedelijk en vastgoed voor een totaal bedrag van € 4,6 mln.

Stedelijke ontwikkelprojecten
Op 5 december 2023 heeft het college ingestemd met het ontwikkelplan ruimtelijke ontwikkeling en projecten. Met het ontwikkelplan (businessplan) zetten de teams Ruimtelijke Ontwikkeling en Projecten een duurzame stap in de organisatieontwikkeling. Op deze wijze wordt uitvoering gegeven aan het gemeentelijke fysieke beleid dat uitgaat van de maatschappelijke opgaven en met een werkwijze met en voor de samenleving, met kwalitatieve uitvoeringskracht en -capaciteit binnen de eigen organisatie. In de meerjarenbegroting zijn hiervoor middelen beschikbaar gesteld. Ook is besloten om vanaf boekjaar 2023 de reserve projecturen te verbreden met de exploitatieresultaten van de stedelijke ontwikkelprojecten en te hernoemen naar “bestemmingsreserve ontwikkel-projecten”.

De financiële sturing van deze projecten vindt plaats door de projecten te verzamelen in een meerjarenperspectief ontwikkellocaties en dit programma van een middelenkader te voorzien.

De omvang van het middelenkader wordt normatief bepaald aan de hand van een - jaarlijks te actualiseren - risico inschatting van het financieel resultaat van het meerjarenperspectief ontwikkellocaties en de daarvan deel uitmakende projecten. Het meerjarenperspectief ontwikkel-locaties wordt door de raad vastgesteld.

De omvang van de bestemmingsreserve wordt bepaald op de periode van de meerjarenbegroting (vier jaarschijven). Bij de jaarrekening vindt telkens de verantwoording plaats van de ontwikkeling van de reserve ontwikkelprojecten en de mate waarin de kosten gemaakt zijn en aan projecten zijn toegerekend.

De projecten kennen verliezen en winsten. Deze worden volgens het “Percentage of Completion” principe met elkaar verrekend. Om positieve en negatieve resultaten met elkaar te kunnen verevenen wordt de bestemmingsreserve stedelijke ontwikkelprojecten gebruikt. Het niveau van de reserve wordt bepaald aan de hand van een analyse van de risico’s binnen de projecten. Als de reserve te hoog is (voordelen) dan gaat het surplus terug naar de Algemene middelen, is de reserve te laag (nadelen) dan zal dit uit de Algemene middelen aangevuld worden. De werking van deze reserve is vergelijkbaar met die van de Algemene reserve grondexploitaties.

Met ingang van de begroting 2025 zal jaarlijks een lijst met ontwikkelprojecten worden vastgesteld, die de basis vormen voor de reserve. Het is een dynamische lijst omdat er voortdurend projecten bijkomen als gevolg van bijvoorbeeld de besluitvorming omtrent het maatschappelijk vastgoed van onze gemeente.

In onderstaande tabel is een prognose over de jaren 2024 tot en met 2026 van het verloop van de bestemmingsreserve opgenomen.

Omschrijving	Budget 2024	Budget 2025	Budget 2026
Saldo reserve ontwikkelprojecten	1.891.086	2.061.659	3.195.745
Beschikbaar werkbudget	250.000	250.000	250.000
Beschikbaar voor capaciteit RO	650.000	650.000	650.000
Storten 2fte projectmanagement	222.800	222.800	222.800
Dekking vanuit projecten	598.464	747.995
Kosten projecten	-904.000	-90.000	-1.940.000
Prognose p-budget RO-functieboek	-646.700	-646.700	-646.700
Stedenbouwkundige medewerker
Eindsaldo	2.061.650	3.195.745	1.731.485

Exclusief € 4 miljoen uit de resultaatsbestemming van de jaarrekening 2023

Ontwikkelingen
In onze Nota Grondbeleid hebben wij ervoor gekozen om situationeel te bepalen welke rol het beste past van de gemeente bij de ontwikkeling van een locatie. We laten de keuze voor een rol afhangen van diverse omstandigheden, zoals de locatie, de urgentie, de betrokken partijen, de mogelijkheden en de uitdagingen. We wegen dit af en kiezen op basis daarvan de meest passende rol.

We constateren dat er in een aantal gebieden in onze gemeente de urgentie is om een actief grondbeleid toe te passen om zo meer regie te nemen in (potentiële) ontwikkellocaties en voor het realiseren van je opgaven. Die ontwikkelingen dragen bij aan onze maatschappelijke doelen zoals geformuleerd in de Toekomstvisie 2030 en de (concept) Omgevingsvisie. Zo worden bijvoorbeeld niet alle gewenste ontwikkelingen door de markt opgepakt en zijn er ook locaties waar we zelf nadrukkelijk (in ieder geval) mee aan de lat willen staan om de voortgang, en de waarborging van een aantal kwalitatieve en programmatische randvoorwaarden te verzekeren. Ook zien we de noodzaak om sommige locaties zelf aan te kopen om daarmee te voorkomen dat die locaties eigendom worden van ongewenste partijen.

Daarin passen ook de recente ontwikkelingen om te bouwen in de nabijheid van intercitystations in Limburg. Verder is in de jaarrekening 2023 en in de (concept) Omgevingsvisie al aangegeven dat we onderzoek doen naar grondverwerving van economische gebiedsopgaven. Dit is nodig om gewenste ontwikkelingen te kunnen realiseren.

Het toepassen van actief grondbeleid brengt mee dat we op verschillende locaties een actief verwervingsbeleid willen toepassen, zodat we in positie komen om grond en/of opstallen in eigendom te krijgen.

Dit vraagt om een strategie voor de periode 2024-2026 in aanvulling op de Nota Grondbeleid en de nieuwe Omgevingsvisie. De scope is derhalve gericht op een gebiedsgerichte strategie 2024-2026 en het uitwerken van het juridisch en financieel instrumentarium dat hiervoor nodig is.

Kostenverhaal en financiële bijdragen
We werken graag samen met andere partijen om onze ambities te realiseren. Voor bouwactiviteiten in het Omgevingsbesluit waarvoor wij het Omgevingsplan wijzigen, zijn wij volgens de Omgevingswet verplicht om onze kosten te verhalen op de initiatiefnemer van de bouwactiviteit. Dat geldt ook voor bouwactiviteiten die wij buiten het Omgevingsplan mogelijk maken.

Het realiseren van de ambities in de omgevingsvisie vraagt ook om gemeentelijke investeringen. Volgens de Omgevingswet kunnen wij hiervoor financiële bijdragen vragen aan de initiatiefnemers van bouwactiviteiten. Denk hierbij aan investeringen in landschap, natuur, infrastructuur, recreatievoorzieningen, een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad en stedelijke herstructurering in verouderde wijken of gebieden met leegstandsproblemen.

Hoe we het verplichte kostenverhaal en de mogelijkheid om financiële bijdragen te vragen gaan vormgeven wordt uitgewerkt in het programma kostenverhaal en financiële bijdragen. Dit zal naar verwachting ultimo 2024 gereed zijn.